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与信管理(4)不動産登記の謎(新規取引先の不動産登記)

2015年9月3日

登記は現状の事実とは限らない
 登記について、不動産登記の抹消手続きが終わっていないなど、本来必要な更新がなされていないケースが、とくに中小企業の場合に多々あります。商業登記でもそのようなことはよくあり、役員の任期2年を過ぎても重任登記をせず、登記上役員不在の時期が生じている商業登記もあります。あくまで登記上のことですから経営の実態にはさほど影響はありませんが、その会社の管理体制やコンプライアンス意識を見る上での材料となります。

不動産登記からわかること
 民間企業間の取引では不動産担保を差し入れるようなことは少なく、審査担当者が担保に入れる物件を探すために不動産登記を見ることは少ないと言えます。
 しかし、不動産登記に掲載された情報は、その会社の信用状態を見極めるのに役立ちます。業績が冴えない会社に銀行が新たに担保を設定している場合は、銀行が保全に動き始めているケースがありますし、当初の担保がいわゆる担保割れを起こして追加担保を求められているケースもあります。銀行もかつてほど不動産担保に頼らなくなっていると言われますが、あえて担保を追加でとるようなケースはなおさら保全の意味合いが強いわけです。かつて上場ゼネコンの信用不安が盛んに出ていた時代は、メガバンクの担保設定の動きに注目が集まっていたものです。

 根抵当権や抵当権の設定金額は、設定時期を見ることが重要です。とりわけバブル期の設定額は相当割り引いて見る必要がありますが、とくに抵当権の場合は一度きりの不動産取得のために設定されていることが多く、これが社有不動産であれば「高値づかみ」した不動産の取得時価を推定するのに役立ちます。零細企業は決算で時価評価を用いるケースが少ないため、含み損の類推にも役立ちます。

 なお、TDBの調査報告書に添付される不動産登記の取得には金額による閲覧制限があります。信用状態が気になる先については「指定事項」で制限を超える取得を指示するか、ご自身で追加取得して確認をしましょう。

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